Thứ năm, 14/05/2015, 10:06:10
Phiên bản di động Phiên bản đầy đủ

Cử tri – đại biểu / Diễn đàn của đại biểu

A+ | A | A-

Định giá đất và đấu giá đất

Người đăng: dangtin Ngày đăng: 11:09 | 08/11 Lượt xem: 216


Chín mươi phần trăm (90%) tỷ lệ tài sản, trong đó hầu hết là tài sản công được mang ra đấu giá kể từ năm 2017 đến 20221 là quyền sử dụng đất cùng với những bất cập trên lĩnh vực này đã khiến việc định giá, đấu giá đất đai trở thành vấn đề chung cần phải giải quyết thấu đáo của Luật Đất đai và Luật Đấu giá tài sản. 


Nhìn lại thực tiễn

Theo Bộ Tư pháp, trong một vụ đấu giá quyền sử dụng đất tại Thanh Hóa, sau 02 lần UBND tỉnh này hủy kết quả đấu giá do phát hiện hành vi vi phạm và tổ chức đấu giá lại thì giá bán thành đã tăng từ 438 tỷ đồng lên hơn 1.215 tỷ đồng2 ; hay vụ việc công ty Bất động sản Ngôi Sao Việt (đơn vị thuộc Công ty Tân Hoàng Minh) có văn bản chính thức xin bỏ cọc mua bán quyền sử dụng lô đất số 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (Thủ Đức), Thành phố Hồ Chí Minh mà trước đó đã trúng với mức giá 24.500 tỷ đồng (tương đương hơn 2,4 tỷ đồng/m2) và số tiền đặt cọc là 588 tỷ đồng vào năm ngoái là những ví dụ điển hình cho bất cập trong hành lang pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất. 

Trong một phiên đấu giá tài sản

Nhưng đó không phải là những vụ việc đơn lẻ, qua tổng kết 05 năm thi hành Luật Đấu giá tài sản cho thấy, trong nhiều vụ đấu giá tồn tại tình trạng giá khởi điểm chênh lệch lớn so với giá thị trường, bức xúc tình trạng đầu cơ, trục lợi, tiềm ẩn nguy cơ thất thoát tài sản nhà nước. Việc định giá đất để xác định mức giá khởi điểm và quy trình, thủ tục, trách nhiệm của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá tài sản tồn tại những kẽ hở lớn.

Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường, gây khó khăn khi xác định giá khởi điểm phục vụ đấu giá. Phương pháp định giá, quy trình đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp thực tế, trách nhiệm của người sử dụng đất, điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đất chưa được quy định chặt chẽ. Trách nhiệm của người có tài sản đấu giá, chế tài đối với các hành vi vi phạm, hành vi “bỏ cọc” chưa mạnh mẽ.

Tìm lời giải trong những dự án luật mới

Trong Chương trình lập pháp năm 2023, Quốc hội sẽ xem xét thông qua sửa đổi Luật Đất đai và cho ý kiến lần đầu với dự án sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản. Hai vấn đề lớn về đấu giá quyền sử dụng đất là xác định giá đất khởi điểm và quy trình, thủ tục, trách nhiệm của người tham gia đấu giá đất có những thay đổi rất đáng kỳ vọng.

Theo dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) trình tại kỳ họp thứ Sáu này, việc tính toán giá đất sẽ được thực hiện theo cơ chế hoàn toàn mới với Bảng giá đất và Giá đất cụ thể. Phục vụ cho công tác đấu giá, dự thảo luật Đất đai tách bạch 02 trường hợp để xác định Giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, Giá đất cụ thể sẽ được áp dụng để xác định giá khởi điểm trừ trường hợp hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng thì Giá đất khởi điểm sẽ được tính trên cơ sở Bảng giá đất. Theo thiết kế tại dự thảo luật Đất đai, Bảng giá đất và Giá đất cụ thể là hai khái niệm độc lập; Bảng giá đất sẽ được dùng cho mục đích công nhận quyền sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân, các mục đích quản lý nhà nước như tính thuế, xử lý vi phạm hành chính...và những trường hợp tương tự đã loại trừ hoặc không phát sinh lợi nhuận từ đất, trong khi, Giá đất cụ thể được áp dụng để tính đầy đủ các khoảng “địa tô”, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân – Nhà nước và doanh nghiệp. So với Luật Đất đai năm 2013, việc quy định chi tiết giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng phân hóa giá trị đã được đầu tư vào đất, tính toán các khoản lợi nhuận địa tô chênh lệch gắn với mục đích sử dụng đất là những điểm tiến bộ rất lớn trong dự thảo luật lần này.

Dự thảo luật Đất đai trình kỳ họp thứ Sáu cũng quy định rất rõ về điều kiện tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất. Quy định điều khoản đối với người có hành vi vi phạm về luật Đất đai (bao gồm xử lý đối với vi phạm về đấu giá quyền sử dụng đất). Bên cạnh đó, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản cũng quy định người có tài sản đấu giá có trách nhiệm xét duyệt, thẩm tra điều kiện tham gia đấu giá chỉ áp dụng đối với tài sản đặc thù như quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản..

Người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Cần chế tài mạnh mẽ hơn

Hiện nay dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) mới chỉ quy định chung về trách nhiệm của người sử dụng đất. Những chế tài cụ thể đối với các hành vi vi phạm phải chờ Nghị định của Chính phủ. Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản còn thiếu vắng những chế tài cần thiết đối với những vi phạm trong quá trình đấu giá và hình thức phù hợp với người “bỏ cọc”. 

Tham khảo pháp luật nước ngoài về đấu giá của Bộ Tư pháp, ở Trung Quốc, Luật về bán đấu giá tài sản cũng quy định việc xử phạt trong đấu giá tài sản khá nghiêm khắc. Người bán đấu giá hoặc nhân viên khác tham gia vào cuộc bán đấu giá do mình tổ chức hoặc ủy quyền cho người khác tham gia trả giá thay cho mình thì sẽ bị cảnh cáo và có thể bị phạt từ 100% đến 500% khoản phí bán đấu giá, trường hợp vi phạm nghiêm trọng thì bị thu hồi giấy phép. Người tham gia đấu giá cố ý câu kết với người tham gia đấu giá khác hoặc với người bán đấu giá gây thiệt hại cho người khác thì cuộc bán đấu giá sẽ không có hiệu lực và người vi phạm phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật. 

Thiết nghĩ, các quy định ngăn chặn, xử lý trường hợp trúng thầu, trúng đấu giá nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các cam kết đấu giá cần được thể hiện cụ thể với khung pháp lý cao nhất là luật với mức độ cao hơn. Với tài sản đấu giá là “quyền sử dụng đất”, ngoài trách nhiệm dân sự, việc quy định các trách nhiệm hành chính, hình sự tùy trường hợp vi phạm sẽ phù hợp trong bối cảnh cần thắt chặt về quản lý đất đai như hiện nay./.
____________
1,2 Theo Báo cáo số 345/BC-BTP ngày 29/12/2022 của Bộ Tư pháp tổng kết 05 năm thi hành Luật Đấu giá tài sản

Tác giả: Văn Phong

[Trở về]

Các tin mới:

Các tin khác: